Affittare casa: le cose da sapere per ridurre i rischi e ricavarne il massimo vantaggio

14 Giugno 2021

Affittare un immobile può essere un’ottima opportunità per incassare una entrata extra. Per trarne il massimo vantaggio, tuttavia, ci sono alcune cose da tenere in considerazione e da valutare. Vediamole in sintesi.

1. Esistono diversi tipi di contratti di locazione, ognuno con caratteristiche e oneri differenti. Valutare il tipo di contratto più conveniente, in base alla nostra situazione, è il primo passo da compiere.

  • Contratto abitativo a canone libero: l’ammontare dell’affitto viene deciso dal locatore o concordato con l’inquilino. Questo contratto ha una durata minima di 4 anni e per legge deve essere rinnovabile per altri 4 anni.
  • Contratto abitativo a canone convenzionato: l’ammontare dell’affitto viene stabilito in base a determinate soglie sulla base di accordi territoriali fra associazioni di locatori e conduttori. La durata minima del contratto è più breve rispetto al contratto a canone libero: tre anni, rinnovabile per altri due. Optando per il canone convenzionato, il locatore gode di vantaggi fiscali. In Trentino, per ottenere i vantaggi fiscali, l’immobile deve essere ubicato in uno dei comuni ad alta intensità abitativa, ovvero Trento, Rovereto, Pergine, Arco e Riva del Garda.
    Per quanto riguarda il comune di Trento, in seguito ai nuovi accordi territoriali stipulati nel 2017, sono state allargate le maglie per poter accedere a questo tipo di contratto; di conseguenza, alcuni contribuenti che prima del 2017 non avevano i requisiti per stipulare contratti a canone convenzionato, ora potrebbero averli.
  • Contratto abitativo di natura transitoria: sono contratti che non prevedono lo spostamento della residenza e possono durare massimo diciotto mesi.
  • Contratto di affitto transitorio per studenti: rispetto ai contratti a canone libero e convenzionato, permettono una maggiore flessibilità rispetto alla durata.

2. Il reddito percepito come canone di locazione è sottoposto a tassazione. Si può scegliere tra due tipi di tassazione: ordinaria tramite Irpef o sostitutiva tramite cedolare secca.

  • Tassazione ordinaria tramite Irpef: si paga l’Irpef sul 95% del canone di affitto (o sul 66,67% nel caso di contratti a canone convenzionato), applicando l’aliquota in base al proprio reddito e allo scaglione di appartenenza (23%, 27%, 38%, 41% o 43%).
  • Tassazione sostitutiva tramite cedolare secca: sul 100% del canone di affitto si applica un’aliquota fissa del 10%, nel caso di contratto a canone convenzionato o per studenti, o del 21% nel caso di contratto libero o transitorio.

Non sempre optare per la soluzione apparentemente più vantaggiosa, la cedolare secca, è la scelta migliore. Ad esempio, se ho sostenuto spese per lavori di ristrutturazione e posso beneficiare della relativa detrazione, potrebbe essere più conveniente per me assoggettare gli affitti che percepisco a tassazione ordinaria, in modo da sfruttare al meglio il vantaggio fiscale a cui ho diritto. Quindi attenzione; solo dopo aver considerato attentamente una serie di fattori è possibile fare la scelta giusta in merito al regime di tassazione più conveniente.

È importante precisare che la scelta della tassazione non è immutabile nel tempo ma può essere rivalutata ogni anno. In pratica, posso decidere di optare per la tassazione ordinaria per poi passare alla cedolare secca l’anno seguente, se questo mi conviene. Da qui l’importanza di verificare anno dopo anno la propria situazione.

3. Tutti i contratti di locazione di durata superiore ai 30 giorni in un anno vanno registrati presso l’Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dalla stipula del contratto o dalla sua decorrenza.

Una specifica comunicazione all’Agenzia delle Entrate va fatta anche quando un “contratto 4+4”, ad esempio, si rinnova tacitamente tra le parti passati i primi 4 anni. Se è vero che non c’è bisogno di stipulare un nuovo contratto tra locatore e inquilino, è necessario inviare all’Agenzia delle Entrate il Modello RLI per comunicare il proseguimento del contratto.


CAF ACLI offre consulenza e assistenza alle persone che hanno intenzione di affittare un immobile nella stesura, registrazione e scelta del tipo di contratto e del regime fiscale più conveniente, nel calcolo dell’aggiornamento Istat, nel predisporre le successive comunicazioni periodiche all’inquilino, nel predisporre la modulistica ai fini del versamento delle imposte dovute in relazione a tutti gli altri adempimenti successivi, come ad esempio il rinnovo, la cessione o la risoluzione del contratto (appuntamenti al numero 0461 277277 o via mail all’indirizzo caf@aclitrentine.it).

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