Affittare un immobile può rappresentare un’entrata interessante, ma comporta anche alcuni obblighi fiscali da rispettare. Conoscere scadenze e adempimenti è fondamentale per evitare sanzioni e gestire correttamente il contratto di locazione.
Registrazione del contratto: quando e come farla
Tutti i contratti di locazione con durata superiore a 30 giorni complessivi nell’anno devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula oppure dalla data di decorrenza, se antecedente.
Dimenticare questo passaggio può costare caro: sono previste sanzioni proporzionate al ritardo tra la decorrenza del contratto e l’eventuale accertamento.
Imposta di registro e cedolare secca
Se si sceglie la tassazione ordinaria, è necessario pagare l’imposta di registro. Il versamento può avvenire in un’unica soluzione al momento della registrazione, per tutta la durata del contratto; oppure anno per anno, entro 30 giorni dalla scadenza annuale.
Chi opta per la cedolare secca, invece, è esonerato dal pagamento dell’imposta di registro (e anche da quella di bollo).
Rinnovo del contratto: attenzione alla comunicazione
Alla scadenza naturale del contratto di norma non è necessario stipularne uno nuovo perché è previsto il rinnovo automatico (tacito). In questo caso, però, è comunque obbligatorio comunicare la proroga all’Agenzia delle Entrate tramite il modello RLI, entro 30 giorni.
Quale contratto scegliere
Prima ancora degli adempimenti fiscali, è importante individuare la tipologia di contratto più adatta alle proprie esigenze. I principali sono:
- a canone libero (4+4): durata minima di 4 anni, rinnovabile per altri 4; il canone è liberamente stabilito tra le parti;
- a canone concordato (3+2): il canone è definito sulla base di accordi territoriali e consente di ottenere agevolazioni fiscali. In Trentino, l’immobile deve essere ubicato in uno dei comuni ad alta intensità abitativa, ovvero Trento, Rovereto, Pergine, Arco e Riva del Garda.
Inoltre, esistono i contratti:
- transitori: durata massima di 18 mesi, per esigenze temporanee;
- transitori per studenti: pensato per universitari, con maggiore flessibilità rispetto alla durata.
Come vengono tassati gli affitti
Il reddito da locazione è sempre soggetto a tassazione. Il proprietario può scegliere tra due regimi:
- tassazione ordinaria Irpef: si applica sul 95% del canone (o su circa due terzi per i contratti a canone concordato), con aliquote progressive in base al reddito complessivo;
- cedolare secca: imposta sostitutiva con aliquota fissa del 21% sul 100% del canone (contratto libero) oppure del 10% (canone concordato).
La scelta non è definitiva: può essere modificata negli anni in base alla propria situazione fiscale. Per questo è consigliabile valutare periodicamente quale opzione sia più conveniente.
Novità 2026: quando serve la partita IVA
A partire dal 2026 è stata introdotta una novità importante per chi affitta immobili con contratti di locazione breve a uso turistico (inferiori a 30 giorni). In questi casi, se gli immobili locati sono più di due, scatta l’obbligo di aprire la Partita IVA: l’attività viene infatti considerata di tipo imprenditoriale, con conseguenti obblighi fiscali e contributivi diversi rispetto alla semplice locazione tra privati.
Per quanto riguarda la tassazione, la cedolare secca resta applicabile alle locazioni brevi ma solo fino a un massimo di due immobili: sul primo si applica l’aliquota del 21%, mentre sul secondo è prevista un’aliquota del 26%. Oltre questa soglia, non è più possibile utilizzare questo regime agevolato.
Affidati ai Servizi ACLI trentine
CAF ACLI è al tuo fianco in tutte le fasi della locazione: dalla scelta del contratto e del regime fiscale più conveniente, alla stesura e registrazione, fino alla gestione delle comunicazioni e degli adempimenti obbligatori nel tempo.
Con il servizio Gestione Valore, inoltre, offriamo un supporto completo a chi affitta, occupandoci dell’amministrazione dell’immobile: dalla selezione di inquiline e inquilini, alla gestione dei rapporti, fino agli aspetti fiscali, amministrativi e agli interventi di manutenzione.
Info e appuntamenti al numero 0461 277277 o via chat su questo sito.
Categoria
Casa